2009年5月27日

クローズアップ現代「そして、ローンだけが残った」を観て

本日のNHKクローズアップ現代「そして、ローンだけが残った～相次ぐ住宅メーカーの破たん～」を観た。番組で大きく取り上げられた経営破たんした注文住宅メーカー富士ハウスとアーバンエステートの2社の負債総額は 70億円で、未完成住宅は 2,500軒という大規模な被害が生じた。ちなみにアーバンエステートは、僕が住んでいる川口に本社のあった企業であり、いやが上にも興味深く番組を観ることになった。

問題とされていたのは、この2社が、着工前に住宅の工事費全体の8割以上を施主に前払いさせていたことである。工事費全体の5％を値引きすることによって前払いを誘導していた。2社の経営破たんにより、着工前もしくは着工後間もない状態で工事がストップしているにもかかわらず、工事費全体の8割以上を施主が負担することになってしまった。

番組でも説明していたが、住宅の工事費の支払いは、下記のように行われるのが普通である。（かっこ内は総工事費を2,000万円とした場合の例）

・契約時　1割（200万円）
・着工時　3割（600万円）
・上棟時　3割（600万円）
・竣工事　3割（600万円）

このように支払われていれば、リスクはある程度分散されるが、2社は、契約時に8割～10割（1,600万～2,000万円）を前払いするよう値引きにより誘導したために、被害が深刻になってしまったわけである。

ちょっと気になったのは、キャスターの国谷裕子が、「この支払方法は商習慣の悪用であり、そのために今回のような被害が生じた」という趣旨の発言を繰り返していたことである。国谷キャスターは博識で公正で大変優秀な方だと思うが、この件に関しては大きな勘違いなさっていると思う。この事件は、上記のような住宅工事の一般的な支払い方法をしなかったために被害が大きくなったのである。ちなみに昨年秋の金融危機の際にマンション・ディベロッパーの破たんが相次いだ時に問題となったのは、今回の問題とは逆であった。マンションの売れ行きが好調だったころディベロッパーはゼネコンに対して次のように支払いをしていた。

・着工時　1割
・上棟時　1割
・竣工事　8割

ディベロッパーは支払い時期をシフトすることにより、本来工事費の支払いに充てるべき資金を投資に回して稼いでいたのである。しかし投資していた資金が金融危機で目減りしてしまい、ディベロッパーは工事費を支払えなくなり倒産してしまった。そして中堅ゼネコンは工事費が回収できなくなり、連鎖倒産するケースが生じた。先の住宅メーカーとは支払いの比重が逆だが、どちらにも共通するのは、極端な支払い時期の偏りがこのような悲惨な状況を生み出しているのである。

国谷キャスターは、「完成後に全額支払いが当たり前」ともとれるようなニュアンスを含ませていた。確かに消費者のリスクは完全に回避されるだろうが、それでは工事側は立ち行かなくなるか、建設費が高くなり、消費者にとって住宅建設の負担は増すだけだろう。ゲスト出演していた住宅工事訴訟問題の弁護士の犬塚浩氏は、「住宅は価格が高いために、（1割＋3割＋3割＋3割という）支払いの慣例は致し方ないというより妥当である」という趣旨の発言をしたので、番組は、公正さを欠く情報に偏らずに済んだ。

さて、このような悲劇を回避する方法として、番組では次の2つを紹介していた。

・完成保証制度の利用
・出来高払いでリスクを減らす

完成保証制度は、保険料が掛かるのはしょうがないとしても、工事会社が倒産した時に保険金が受け取れる条件が厳しく、そのような事態が生じた場合、必ずしも施主の負担が軽減されない、と番組では言っていたが、僕もそう思う。

出来高払いで 5回くらいに分けて支払うのは、消費者と工事会社の双方にとって、負担やリスクを軽減できる最良の方法だろう。番組ではコンサルタントに依頼するために、工事費の1%が施主の負担となると言っていた。

僕が設計事務所を経営しているので、いささか宣伝になってしまうが、注文住宅の計画の場合は、住まい方、趣味など気の合う建築設計事務所に依頼することをお勧めする。まともな事務所であれば、綿密な打ち合わせとプレゼンテーションによって、これから立てる家を十分シミュレートできるだけではなく、工事会社を競争入札や出来高払い等の支払い方法の条件付けによって選定することも含め、資金計画、構造・設備計画等コンサルタント的な業務もできるからである。最近は設計事務所の敷居も低いし、大抵相談料は無料なのでまずは相談してみてるのはどうだろうか？特に注文住宅の計画は設計事務所へ依頼することにより、今回の悲劇のようなリスクは回避できる。

タグ：住宅

カテゴリー：建築 |  コメント (2) |  投稿者：hyodo